“집주인이 바뀌었다고 내 전세보증금이 위험할까요?”
전세계약 중간에 **집주인(소유자)**이 바뀌는 경우,
세입자 입장에서는 불안해질 수밖에 없습니다.
👉 그래서 꼭 알아야 할 제도가 바로
**‘전세보증금 반환보증보험(보증보험)’**이에요.
🧾 1️⃣ 전세보증금 반환보증이란?
세입자의 전세보증금을 보호하기 위해
집주인이 보증금을 돌려주지 못할 때
보증기관이 대신 돌려주는 제도입니다.
| 🔸 제도명 | 전세보증금 반환보증보험 |
| 🔸 운영기관 | 주택도시보증공사(HUG), SGI서울보증, HF한국주택금융공사 |
| 🔸 가입대상 | 전세계약을 체결한 세입자(임차인) |
| 🔸 주요효과 | 집주인이 바뀌어도 보증금 안전 보장 |
💡 즉, 집주인이 바뀌어도 “보증보험”에 가입되어 있다면 보증금은 그대로 보호됩니다.
🏠 2️⃣ 집주인 변경 시 꼭 확인해야 할 사항
집주인(소유자)이 바뀌면
기존 보증보험 계약이 자동으로 유지되지 않을 수 있습니다.
이 때문에 아래 3가지를 꼭 확인해야 합니다 👇
| ✅ 등기부등본 | 집주인 명의가 실제로 변경되었는지 확인 (인터넷등기소) |
| ✅ 보증보험 상태 | 기존 보증계약이 유효한지, 새 소유주로 변경이 필요한지 확인 |
| ✅ 전세계약 변경여부 | 임대인 변경에 따른 계약서 재작성 또는 변경계약 필요 |
💬 집주인 명의가 바뀌면, 보증기관에 반드시 통보해야 합니다.
📋 3️⃣ 집주인 변경 시 보증보험 처리 절차
| ① 소유권 변경 확인 | 등기부등본으로 집주인 명의 변경일 확인 |
| ② 보증기관 통보 | HUG·SGI 등 기존 보증보험사에 변경 사실 신고 |
| ③ 임대인 정보 수정 | 새 집주인 정보로 갱신 및 동의 절차 진행 |
| ④ 심사 및 보증서 재발급 | 필요 시 보증조건 변경 및 재발급 가능 |
| ⑤ 변경계약서 작성(필요 시) | 새 집주인 명의로 임대차계약 갱신 시 작성 |
💡 보증보험은 ‘임대인(집주인)’과 ‘임차인(세입자)’ 모두의 정보로 등록되기 때문에,
명의가 바뀌면 보험정보도 업데이트해야 합니다.
💰 4️⃣ 보증보험 유지 및 갱신 조건
| 📅 계약기간 | 전세계약 기간(최대 2년) 내 보장 |
| 🏦 보증금 한도 | 수도권 7억 원 이하 / 지방 5억 원 이하 (HUG 기준) |
| 💵 보증료율 | 약 0.128~0.154% (보증금 × 요율 × 기간) |
| 🔁 갱신 시점 | 계약 만료 1~2개월 전 갱신신청 필수 |
| 🧾 보증기관 예시 | HUG(주택도시보증공사), SGI서울보증, HF주택금융공사 |
💬 갱신 또는 소유주 변경 통보를 하지 않으면 보증 효력이 사라질 수 있습니다.
⚠️ 5️⃣ 집주인 변경 후 보증보험 해지되는 경우
다음과 같은 경우 보증보험이 자동 해지 또는 무효 처리될 수 있습니다.
| ❌ 임대인 변경 미신고 | 새 소유자 정보가 갱신되지 않은 경우 |
| ⚠️ 새 집주인 동의 거부 | 새 소유주가 보증보험에 동의하지 않을 때 |
| 🧾 계약 재작성 누락 | 임대차계약을 갱신하지 않은 경우 |
| 💰 보증료 미납 | 보증료 납부 지연 또는 누락 |
💡 따라서 소유권이 바뀌면 ‘등기부 확인 → 보증기관 통보’는 필수입니다.
🧮 6️⃣ 보증보험 가입 방법
| 💻 온라인 신청 | HUG 전세보증금반환보증 홈페이지 → 전자계약 연동 → 인증서 로그인 → 신청 |
| 🏢 오프라인 신청 | HUG·SGI지사 방문 → 신청서 작성 → 서류제출 |
| 📄 필요서류 | 전세계약서, 주민등록등본, 확정일자, 등기부등본, 보증금 입금내역 등 |
💬 온라인으로도 간편하게 신청 및 변경처리가 가능합니다.
📚 7️⃣ 전세보증금 보호 꿀팁
✅ 확정일자 + 전입신고 + 보증보험 = 3단 안전장치
✅ 계약기간 중 등기부등본은 주기적(3개월마다) 확인
✅ 집주인 변경 시 즉시 보증기관 통보
✅ 보증보험 갱신은 만료 1~2개월 전 필수
💡 이 세 가지를 지키면 웬만한 전세사기에도 안전합니다.
✨ 한 줄 요약
“집주인이 바뀌어도 내 전세보증금은 안전하게!
보증보험 갱신과 변경신고만 잊지 마세요 🏡💬”